不動産投資は節税になるって本当？その仕組みを徹底解説！

「不動産投資って、節税になるって聞いたけど本当？」「ネットでは“節税にならない”って意見もあって、何を信じたらいいのかわからない…」

実は、この問いに対する答えは「ケースバイケース」です。不動産投資は、やり方次第で大きな節税効果を発揮することもあれば、まったく効果がない、むしろ損をする場合もあります。

ポイントは、“仕組みを理解して正しく使えているかどうか”。

この記事では、不動産投資の節税効果を発揮する3つの仕組みや、注意点・成功のポイントまで、わかりやすく解説します。

不動産投資が節税になる3つの仕組みとは？

不動産投資で節税効果が出るのは、主に次の3つの仕組みがあるからです。

① 経費を計上して所得を減らす

不動産の管理費や修繕費、火災保険料、ローンの利息、そして減価償却費などを経費として計上できます。

これによって不動産所得を圧縮し、所得税・住民税の課税対象を下げることができます。

② 他の所得と「損益通算」できる

不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得など他の所得と相殺することができます。

たとえば…

• ●サラリーマンとしての年収：600万円
• ●不動産所得：▲30万円

この場合、所得税は“570万円”をベースに計算されるので、税金が減ることになります。

③ 法人化でさらに節税の幅が広がる

不動産投資を法人化すると、経費として認められる範囲が広がり、損失の繰越期間も「10年」に延長されます。

加えて、以下のような法人ならではの節税策も可能です。

• ●家族に役員報酬を支払う（所得分散）
• ●退職金の積み立て
• ●法人名義で社宅を設定して家賃の9割を経費化

「良い赤字」と「悪い赤字」の違い

「不動産投資は赤字でも節税になる」と言われますが、すべての赤字が良いわけではありません。

良い赤字の例

• ●減価償却による帳簿上の赤字（キャッシュはプラス）
• ●少額の赤字で、資産価値のある物件を保有できている

たとえば、月に1万円の赤字でも、20年後に資産価値の高い物件が残るなら「価値ある赤字」です。

悪い赤字の例

• ●ローン返済が家賃収入を上回って、毎月キャッシュがマイナス
• ●空室や管理コストで予想外に支出がかさむ

「お金がどんどん減っていくけど節税できてる！」では本末転倒です。

節税のカギは「減価償却費」

減価償却費は、実際の支出がなくても経費として計上できる“節税の主役”です。

たとえば…

• ●建物価格：1,200万円
• ●耐用年数：20年

この場合、毎年60万円を経費として計上可能です。この仕組みによってキャッシュフローは守りつつ、帳簿上の利益を抑えることができます。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で節税効果がある主な税金は以下のとおりです。

所得税・住民税

損益通算によって課税対象の所得を減らせます。

相続税

不動産は現金に比べて、相続税評価額が低く見積もられます。

たとえば1,000万円の現金と、1,000万円の賃貸物件では、後者の方が「評価額が低くなる」ため、相続税が軽くなるケースがあります。

サラリーマンでも節税になる？

結論として、なります。

とくに初年度は…

• ●物件取得費
• ●仲介手数料
• ●リフォーム費用 など

多くの初期費用が経費として計上されるため、赤字になりやすく、給与との損益通算によって所得税が大きく減るケースもあります。

ただし、「節税だけを目的に買う」と、空室や修繕費リスクに対応できず、結果的に失敗するケースも…。

すべての税金が節税できるわけではない

不動産投資をしても、以下の税金は節税できません。

• ●固定資産税
• ●都市計画税
• ●不動産取得税

これらは所有・取得しているだけでかかる税金なので、節税とは別で対策が必要です。

まとめ｜不動産投資の節税は「理解と戦略」がカギ！

不動産投資は、正しく仕組みを活用すれば、節税効果のある非常に優れた手段です。

ただし、「節税＝目的」になってしまうと、失敗しやすいのも事実。

よくある質問

Q. 減価償却できるのは「建物部分」だけって本当ですか？

A. はい、本当です。不動産の購入価格には「土地」と「建物」の価格が含まれますが、減価償却できるのは建物部分のみです。土地は価値が減らないとされており、経費計上はできません。購入時には「建物割合」が高い物件を意識すると、節税効果が高くなります。

Q. 木造と鉄筋コンクリート（RC）で節税に違いはありますか？

A. あります。建物の構造によって法定耐用年数が異なり、それが減価償却費に影響します。木造は耐用年数が短く、償却スピードが早いため短期での節税に向いています。RCは耐用年数が長く、安定的な運用に向いています。

Q. 不動産投資ローンの元金返済分は経費になりますか？

A. いいえ、元金部分は経費になりません。経費として計上できるのは「利息部分」のみです。毎月の返済額＝経費、と思ってしまうと危険ですので、注意が必要です。

Q. 個人と法人、どっちで始めるのが有利ですか？

A. 一概には言えませんが、少額・少数物件であれば個人で始めた方が手軽です。物件数が増えてきたり、家族に役員報酬を払いたい、退職金を積みたいという目的があるなら法人化も視野に入ります。節税面だけでなく、手間やコストとのバランスで考えましょう。

Q. 節税目的で海外不動産を買うのはアリですか？

A. 現在はおすすめできません。かつてはアメリカなどの中古不動産を使った節税が流行りましたが、2021年の税制改正で「海外不動産の減価償却損は損益通算できない」と明記されました。今は節税効果がほぼ見込めません。

Q. 赤字が出たら必ず税金が戻ってくるんですか？

A. 還付を受けられるかどうかは、その年にすでに支払った税金があるかどうか次第です。源泉徴収などで過剰に納めていれば戻りますが、そもそも納税額が少ないと還付はありません。節税＝還付とは限らない点に注意してください。

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